Verfall von Wohnsiedlungen im Ruhrgebiet und im Bergischen Land, Mietwucher und Vertreibung einkommensschwacher Mieter in den Rheinstädten.

Etwas ist faul an der Wohnungspolitik in NRW! Nicht nur die verfallenden Siedlungen der Heuschrecken verbreiten gammeligen Geruch der Endzeitstimmung aufkommen lässt. Auch die Ungerechtigkeiten die mit den Verwerfungen am Wohnungsmarkt zusammen hängen stinken zum Himmel.

Die neoliberale Wohnungspolitik der Privatisierung und Deregulierung, hat die Eskalation sozialer Probleme in unserem Land beschleunigt. Die ohnehin tiefe Spaltung zwischen Arm und Reich wird durch die unsoziale Wohnungspolitik weiter zementiert. Dies zeigt sich an den gegenläufigen Entwicklungen in wachsenden und schrumpfenden Städten, die auf unterschiedliche Art und Weise, mit erheblichen sozialen Auswirkungen verbunden sind.

Wohnungsmarkt in schrumpfenden Regionen NRWs

im Bergischen Land und im Ruhrgebiet, wo die Bevölkerung in den letzten Jahrzehnten stark zurückging, wird in große Teile der Wohnungsbestände nicht mehr investiert. Mit entsprechend unangenehmen Folgen für Mieter/-innen: Das Wasser tropft aus den Regenrinnen, Wohnungen sind feucht und fangen an zu schimmeln, oder wie vor kurzem aus einem Haus der GAGFAH berichtet wurde; Aufzüge werden mangelhaft gewartet und stürzen auch schon mal ab!

Besonders im Ruhrgebiet sind große Wohnungsbestände in die Hände von Verantwortungslosen Spekulanten gefallen. Dazu zählen vor Allem ausländische Private Equity Gesellschaften die große Bestände des ehemaligen Werkswohnungsbaus und öffentliche Wohnungsunternehmen übernommen haben, sowie kleinere Investoren die einige Hundert bis über Tausend Wohnungen besitzen. Die Strategien dieser Finanzinvestoren ist es, bei Service und Instandhaltung zu sparen und gleichzeitig die Mieten bis an die Grenzen des gesetzlich erlaubten zu erhöhen, um anschließend die Wohnungen einzeln oder im Paket weiter zu verkaufen.

Hinzu kommt, dass das Investitionsklima an Ruhr und Wupper in den letzten Jahrzehnten allgemein recht ungünstig ist. Angesichts rückläufiger Bevölkerungszahlen und einer schwachen wirtschaftlichen Entwicklung, zeigen große Teile der Wohnungsbestände eine negative Wertentwicklung. In der Folge werden viele Immobilien vernachlässigt, so dass die Instandhaltungsrückstände hier um mehr als das doppelte über dem Bundesdurchschnitt liegen.

Dies führt zu einer sozialen Entmischung - auch als Gettoisierung bezeichnet -,  die sich auf Stadtebene ebenso bemerkbar macht, wie auf regionaler Ebene. Leute die es sich leisten können ziehen weg aus den vernachlässigten Wohngebieten, aus unbeliebten Stadtteilen und Städten. Ganze Wohnviertel verkommen langsam und sind oft nur noch für Leute interessant, die woanders keine Wohnung finden.

Die aktuelle Wohnungspolitik gibt ganze Städte dem Verfall preis, was die Abwanderung aus den schrumpfenden Regionen noch beschleunigt. Wenn dem nicht entgegengewirkt wird, etwa durch mehr Investitionen im Wohnungssektor, stehen langfristig ganze Siedlungen und Stadteile zur Disposition.

Wohnungsmarkt in Wachsenden Regionen NRWs

In den Wachsenden Städten des Landes, besonders in Köln Düsseldorf, Bonn, Aachen, Münster und Umland, steigen die Mietpreise seit langem und haben bei Neuvermietungen ein Preisniveau erreicht, dass getrost als Wucher bezeichnet werden kann.

Die Strategie der Spekulanten, ist an diesen begehrten Standorten eine Andere. Oft werden Wohnungsbestände blockweise von vormals öffentlichen Wohnungsgesellschaften, zum Beispiel von Post oder Bahn gekauft. Anschließend werden oberflächliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, die Mieten erhöht und Anstrengungen unternommen Mieter/-innen, die ihre Wohnung nicht kaufen wollen loszuwerden. Im dritten Schritt werden die begehrten Häuser und Siedlungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und mit Aufschlag an wohlhabende Privatleute weiterverkauft.

Dieser Prozess der oft als Gentrifizierung bezeichnet wird, führt zur Verdrängung alter Mieter_innen, die wegen der drastisch gestiegenen Mieten wegziehen müssen. Für die weniger wohlhabenden Mieter/-innen bleiben fast nur die Stadtrandsiedlungen der Finanzinvestoren, welche die besseren Zeiten bereits hinter sich haben.

Mieter müssen Zahlen Land Verdient mit

Allgemein kann gesagt werden, dass der Verkauf von öffentlichen Wohnungsbeständen an Private Equity Finanzinvestoren, sowie die zunehmende Rendite Orientierung des gesamten Wohnungssektors, zu einem Anstieg der Mieten im gesamten Wohnungsmarkt führen. Dies trifft in besonderem Maße auf die Wachsenden Wohnungsmärkte zu.

In den weniger prosperierenden Wohngegenden und Städten, führt der Verkauf von Wohnungsunternehmen an Heuschrecken, neben kurzfristigen Mietsteigerungen, vor Allem zu Unterinvestition, dem Verfall von Häusern und somit zur weiteren Beschleunigung, des in diesen Städten und Stadtteilen bereits vorherrschenden Abwärtstrends.

Die Landesregierungen haben in der Vergangenheit jedoch wenig unternommen um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken. Im Gegenteil, sie haben noch Benzin ins Feuer gegeben, z.B. als die Regierung Rüttgers 2008 die ca. 100.000 Wohnungen der Landesentwicklungsgesellschaft (LEG), an einen zu Goldman & Sachs gehörenden Private Equity Fonds Verkaufte, der aktuell die Mieten auf skandalöse weise anhebt. Die neue Rot-Grüne Landesregierung hält sich bei der drohenden Verkauf der 133.000 THS/Evonik Wohnungen vornehm zurück, obwohl sie im Koalitionsvertrag angekündigt hatte, diese auf keinen Fall einem Rendite hungrigen Finanzinvestor zu überlassen.  

Die im Grundgesetz festgeschriebene Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse in den verschiedenen Landesteilen, wirkt vor diesem Hintergrund wie eine Farce. Land und Bund müssen sich weit mehr als bisher für eine Stärkung der strukturschwachen Gebiete einsetzen. In der Wohnungspolitik kann aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt werden. Ein erster Schritt wäre die Korrektur der Privatisierungsexzesse des vergangenen Jahrzehnts.

NRW braucht ein integriertes Konzept für Städtebau und Wohnungspolitik

In den Studien über die zukünftige Wohnungsmarktlage in NRW zeichnet sich eine düstere Zukunft, für die ohnehin schon gebeutelten Kommunen im bergischen und an der Ruhr ab: Der Bevölkerungsrückgang und damit verbunden, die Wohnungsüberhänge, werden ab 2020 wohl drastisch zunehmen wenn nicht bald gegen gesteuert wird. Gleichzeitig könnte die Bevölkerung in der Region Köln/Bonn/Düsseldorf weiter wachsen, wodurch die Mieten weiter steigen und soziale Verwerfungen am dortigen Wohnungsmarkt weiter zunehmen dürften.

Die Potenziale, der schrumpfenden Regionen Nordrhein-Westfalens, können unter dem Dogma kurzfristiger Profitmaximierung und Kostenminimierung im Wohnungssektor, nicht realisiert werden. Es bedarf mehr staatlicher Interventionen und Investitionen, um den Niedergang großer Wohnungsbestände und der Regionen als Ganzes zu stoppen.

Was soll geschehen um den beklagenswerten Entwicklungen entgegen zu wirken? Eine ganzheitliche Strategie gegen ein weiteres Auseinanderdriften von Arm und Reich, Armen- und Reichen Stadtteilen, sowie armen und reichen Landesteilen, muss folgende Aspekte berücksichtigen:

• Es muss dringend bei den Geschäftspraktiken der Heuschrecken Interveniert werden, damit wertvolle Sozialgefüge und Immobilien nicht zerstört werden und Mieter/-innen Interessen gewahrt werden.
• Wir brauchen starke öffentliche Wohnbaugesellschaften die in der Lage sind, Insolvente Wohnungsbestände der Spekulanten zu übernehmen, attraktive und günstige neue Wohnungen zu schaffen, sowie einen Beitrag zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung zu leisten.
• Die Wohnbauförderung für Modernisierung und Neubau von Mietwohnungen in zentralen Lagen muss aufgestockt werden, damit es mehr günstigen Wohnraum gibt, dort wo ihn die Menschen brauchen.
• Um eine gezielte Förderung gemeinwohlorientierter Unternehmen zu ermöglichen, brauchen wir eine neue Gemeinnützigkeit für Wohnungsunternehmen.
• Es muss mehr gegen Mietwucher und mangelhafte Instandhaltung unternommen werden. Mieter/-innen brauchen mehr Unterstützung. Ein Verbandsklagerecht für Mietervereine, oder eine bessere Verbraucherberatung können dazu beitragen das Mieter/-innen ihre Rechte wahrnehmen.
• Die Verbindungen im Schienenpersonenverkehr besonders Auf der Hauptstrecke Dortmund-Essen-Duisburg-Düsseldorf-Köln müssen verbessert werden, um einen stärkeren Ausgleich zwischen den wachsenden und schrumpfenden Wohnungsmärkten zu ermöglichen. Die bisherigen Rhein-Ruhr-Express (RRX) Planungen sind hierfür nicht ausreichend.
• Besonders das Ruhrgebiet braucht eine städteübergreifendende Planung die das vorherrschende Kirchturm denken überwindet. Stadtplaner fordern seit langem mehr zentrale Planung und eine echte Entwicklungsperspektive für die Ruhr-Region.
• Bund und Land müssen mehr in den strukturschwachen Regionen investieren, um der wachsenden Chancenungleichheit zwischen Menschen in Reichen und Armen Landesteilen entgegen zu wirken. Wenn wie bisher, ein Großteil der öffentlichen Investitionen in die reichen Städte des Landes fließt, ist es nicht verwunderlich wenn die armen Städte weiter abgehängt werden.